Рязък спад на имотния пазар: Сделките намаляха с 22%, но цените продължават нагоре

Имотният пазар в България продължава да се охлажда, като през третото тримесечие на 2026 г. броят на сделките се е свил с над една пета спрямо година по-рано.

Между юли и септември в страната са вписани 45 312 продажби на имоти, при 58 184 през същия период на 2025 г. Това означава спад от 22,1%, показват данните на Агенцията по вписванията.

Тенденцията продължава за трето поредно тримесечие, а за първите девет месеца на годината броят на сделките вече е с близо 19% по-нисък спрямо същия период на 2025 г.

Има обаче един важен парадокс – сделките намаляват рязко, но цените на жилищата засега продължават да растат.

Най-слабото трето тримесечие поне от 2019 г.

Данните показват, че охлаждането на пазара не е само спрямо изключително активната 2025 г.

През третото тримесечие са отчетени 45 312 продажби при 45 965 през периода април–юни.

Това е допълнително намаление с около 1,4% само за три месеца.

Така периодът юли–септември се превръща в най-слабото трето тримесечие поне от 2019 г. насам.

Натрупаните данни за първите девет месеца на годината вече показват активност под нивата не само от последните няколко години, но и от 2019 г. и пандемичната 2020 г.

София също губи над една пета от сделките

Спадът е ясно видим и на най-големия имотен пазар в страната.

В София през третото тримесечие са вписани 7282 продажби, докато година по-рано те са били 9238.

Това е понижение от около 21,2% за година.

Подобна тенденция се наблюдава и в останалите големи градове, като охлаждането на пазара вече не изглежда като краткотрайно колебание след силната 2025 г.

Сделките падат, но цените – не

Най-интересното в сегашната ситуация е разминаването между броя на продажбите и цените на жилищата.

Последните публикувани данни на Националния статистически институт са за второто тримесечие на 2026 г. и показват, че жилищата са поскъпнали с 15,5% на годишна база.

Само спрямо първото тримесечие увеличението е 4,5%.

В Пловдив цените са се повишили с 5,8% за тримесечие, във Варна – с 2,8%, в София – с 2,4%, а в Стара Загора – с 2,9%.

Сред наблюдаваните големи градове единствено Бургас отчита понижение – с 1,5%.

Следователно официалните данни към момента показват рязко свиване на броя на сделките, но не и общ спад на цените на жилищата.

Купувачите вече имат по-силна позиция

Промяната се усеща и при преговорите между продавачи и купувачи.

Данни на „Адрес Недвижими имоти“ показват, че през третото тримесечие все повече сделки в големите градове се сключват с отстъпка от първоначално обявената цена.

В София това се случва при 55% от сделките, при 38% година по-рано.

В Пловдив делът достига 60%, във Варна – 59%, а в Бургас – 45%.

Това не означава автоматично, че средните пазарни цени вече падат. По-скоро показва, че купувачите са по-предпазливи и все по-често успяват да договорят по-ниска цена от първоначално поисканата.

Повече продавачи, по-малко купувачи

Промяната започна да се очертава още в началото на годината.

Според анализ на „Адрес“ през първите месеци на 2026 г. броят на новите купувачи е намалял с около 10%, докато новите продавачи са се увеличили с приблизително 26% на годишна база.

За първи път от около 12 години предлагането в големите градове започна да изпреварва търсенето.

Това постепенно променя баланса – продавачите вече не могат толкова лесно да разчитат, че даден имот ще бъде купен бързо и почти независимо от офертната му цена.

Криза или нормализиране след бума?

Оценките за това какво следва се различават.

Финансовият анализатор Макс Баклаян определя данните като сигнал за начало на сериозна имотна криза и смята, че дългогодишният ръст на традиционния актив е достигнал предел.

Други участници на пазара говорят по-скоро за охлаждане и преминаване от „пазар на продавача“ към по-балансиран пазар, при който купувачите имат повече време за избор и по-добри възможности за преговори.

Към момента официалната статистика позволява да се направи едно ясно разграничение:

броят на сделките пада рязко, но все още няма статистически потвърден общ срив на цените.

Дали по-слабото търсене ще започне да натиска надолу и цените ще стане по-ясно с публикуването на данните за жилищните цени през третото тримесечие.

Бояна Бояджиева