Имотният пазар натисна спирачката: Купувачите искат отстъпки, но тези жилища продължават да държат цена
След години на бурен ръст жилищният пазар в България започва да показва ясни признаци на охлаждане. Сделките намаляват, купувачите оглеждат повече, преговарят по-твърдо и все по-рядко са готови да платят всяка поискана от продавача цена.
Това обаче не означава срив на пазара.
Качествените жилища на добри локации продължават да се продават сравнително стабилно, докато натискът е най-силен върху надценените имоти и тези с компромиси в местоположението, качеството или функционалността.
Сделките намаляват
През първото полугодие на 2026 г. броят на сделките с недвижими имоти в България е намалял с около 17% спрямо същия период на миналата година.
Само през второто тримесечие са отчетени 45 965 покупки на различни видове недвижими имоти при 56 010 година по-рано – спад от около 18%.
Това е второ поредно тримесечие със забавяне на активността.
Пазарът обаче не е замръзнал. По-скоро се променя балансът между продавачи и купувачи.
След период, в който добре позициониран имот можеше да привлече интерес почти веднага, днес купувачите разполагат с повече време за избор и много по-често поставят под въпрос обявената цена.
Над половината продавачи вече правят отстъпка
Един от най-ясните сигнали за промяната е увеличаването на ценовите преговори.
Според пазарен анализ 54% от продавачите през последните шест месеца са направили отстъпка до 10% от първоначално поисканата цена.
Други 28% са намалили цената с между 10% и 20%.
Само около 18% от имотите са реализирани без отстъпка.
Това показва, че периодът, в който почти всяка обявена цена намираше купувач, постепенно приключва.
Кои жилища продължават да държат цена
Охлаждането обаче не засяга еднакво всички имоти.
Най-устойчиви остават качествените жилища в предпочитани райони, с добра инфраструктура, удобен транспорт, функционално разпределение и качествено строителство.
Локацията отново се превръща в един от решаващите фактори.
Купувачите все по-внимателно оценяват не просто квадратните метри, а средата около имота – достъпа до училища и детски градини, градски транспорт, зелени площи, магазини и услуги.
Добре завършените жилища, които не изискват сериозен допълнителен ремонт, също имат предимство.
Новото строителство вече не печели автоматично
Промяна има и при традиционното противопоставяне между ново и старо строителство.
Самият факт, че един апартамент е нов, вече не е достатъчен, за да оправдае значително по-висока цена.
На пазара има повече нови проекти и купувачите могат да сравняват.
Това поставя под натиск особено жилищата „на зелено“ и проектите, при които цената е висока, но локацията, инфраструктурата или качеството не отговарят на очакванията.
Все по-голямо значение има и възможността жилището да бъде предадено напълно завършено, тъй като разходите за довършителни работи и обзавеждане се превръщат в сериозна част от общата инвестиция.
Луксозният сегмент остава по-устойчив
Различна е ситуацията при високия клас жилища.
При луксозните имоти не се наблюдава същото отдръпване, каквото има в бюджетния и средния сегмент.
Качествените имоти на престижни локации остават ограничени като предлагане, а потенциалните им купувачи обикновено са по-слабо зависими от ипотечното финансиране.
Това помага на този сегмент да запази по-стабилни цени и активност.
Купувачът отново започва да диктува условия
Променя се и профилът на пазара.
Инвестиционните и спекулативните покупки намаляват, а по-голям дял от търсенето идва от хора, които действително търсят жилище за собствено ползване.
Те са по-внимателни към цената и много по-критични към недостатъците на имота.
Резултатът е повече огледи преди вземането на решение, по-дълъг период до сключването на сделката и значително повече преговори.
Надценените жилища могат да останат на пазара с месеци.
Цените все още не се сриват
Охлаждането на пазара не трябва да се бърка с масов спад на цените.
Данните за София например показват, че средната цена на реално сключените сделки през първото тримесечие на 2026 г. е около 2680 евро на квадратен метър.
Това е леко под нивото от около 2790 евро в края на 2025 г., но все още представлява значителен ръст на годишна база.
Затова специалистите говорят по-скоро за корекция и нормализиране след изключително силните предходни години, отколкото за имотен срив.
Пазарът постепенно се разделя на две.
Качествените имоти с реалистична цена, добра локация и малко компромиси продължават да намират купувачи.
Надценените жилища, слабите локации и проектите, при които цената не отговаря на качеството, вече усещат много по-сериозно охлаждането.
След години, в които продавачът почти винаги имаше последната дума, през 2026 г. купувачът отново започва да получава силен коз – възможността да избира и да преговаря.
Бояна Бояджиева
